בכל עיר קיים מערך של שימושי קרקע המושפע במידה רבה משיקולים כלכליים.
מאחר שהקרקע העירונית מוגבלת ומבוקשת, נוצרים לא אחת עימותים ותחרויות על שימושי קרקע שונים, לדוגמה: האם להרחיב את גבולות העיר כדי שתמשיך להתפשט במרחב או מוטב לבנות בנייה צפופה - לגובה - ולהישאר בגבולותיה הנוכחיים של העיר.
מכאן שמערך שימושי הקרקע הוא תוצר הפעולות וההחלטות של גורמים שונים הפועלים במרחב העירוני: הרשויות ומתכנני הערים, מן הצד האחד
וכוחות השוק הכוללים את יזמי הבנייה, בעלי ההון, בעלי הקרקע, בעלי העסקים, המפעלים, החנויות ותושבי העיר, מן הצד האחר.
מתכנני העיר, מפתחים תכנית מִתְאָר ובה נקבע מערך שימושי הקרקע ומערך התשתיות המתאימות לביצוע החזון של העיר. נקודת המבט של המתכננים רחבה, והם מביאים בחשבון את מגוון ההשפעות שיש להחלטותיהם על העיר ועל תושביה.
התכנית אינה רק החלטה של תכנון ובניה, אלא כוללת היבטים חברתיים, דמוגרפיים, ביטחוניים וכד' שמשתנים חדשות לבקרים באקלים הפוליטי שלנו.
ובדיוק משום כך כשעלה בידכם לאשר תכנית בניה מול ועדת התכנון והבניה, חשוב להכות בברזל החם ולא להתמהמה.
ראו כיצד השתהותה של חברת נדל"ן עלתה לה ב"יוקר"...
החודש נדחתה בביהמ"ש תביעה של 103 מיליון שקל, שהגישה חברת בנייני מידות נגד עיריית ירושלים בגין הפרת הסכם ובטענה שהעירייה התנגדה לאישור תכנית מתאר להקמת מגדל של 24 קומות, אותה ביקשה החברה לקדם במתחם "בור שיבר".
נקבע כי ההחלטה לדחות את התכנית ניתנה כדין במסגרת שיקול הדעת הרחב של הגורם התכנוני מטעם העירייה,והושתתה על שיקולים ענייניים וסבירים.
עניינן של התביעה והתביעה שכנגד בקשר לשטח מקרקעין הנמצא בי ם הידוע בכינויו כ"מתחם בור שיבר" המהווה שטח ציבורי פתוח ומשמש, זה עשרות שנים, מדשאת גן ירוק.
בשנת 1965 נחתם הסכם בין התובעת, חברת בת של חברת הכשרת היישוב, לבין עיריית י ם, הנתבעת בהליך זה, בקשר לתכנית מתאר שכללה הוראות בדבר התחייבות התובעת להעביר על שם העירייה לצרכי ציבור, את המתחם ובתמורה, קיבלה התובעת זכויות בנייה במקומות סמוכים. על פי הוראות התוכנית שונה ייעוד המתחם משטח מסחרי לשטח ציבורי פתוח, כאשר בכוונת העירייה היה להקים במקום חניון ציבורי.
שנים לאחר מכן, בשנת 1998 נקבע בהסכם שקיבל תוקף של פס"ד כי התובעת זכאית לרכוש בחזרה את המתחם עם שינוי ייעודו לייעוד שאינו ציבורי, במסגרת תכנית חדשה ביוזמת התובעת ובמקום מטרות צבוריות עומדים לבנות במקום מבני מגורים. שינוי שמעלה את ערך הקרקע כמה וכמה מונים. התכנית, כך נקבע בהסכם, תובא לאישור הוועדה המקומית בתוך שנה מיום החתימה על ההסכם. לטענת החברה, סוכם עם ראש העיריה דאז, אהוד אולמרט, על הקמת מגדל של 24 קומות במקום, זאת ברוח המדיניות בתקופתו, לעודד הקמת מגדלים בעיר.
עוד נקבע בהסכם כי העירייה מתחייבת שלא להתנגד לתכנית החדשה ולהביאה לאישור הוועדה המקומית. עם זאת, הודגש כי אין באמור כדי למנוע מכל גורם העוסק בתכנון בעירייה או בוועדה המקומית להתנגד לתכנית החדשה במסגרת תפקידו ועל פי שיקול דעתו המקצועי.
אולם, החברה לא עמדה בהתחייבות להגיש את התכנית בתוך שנה, וקידום התכנית החדשה , נתקל בקשיים.
לטענת התובעת, בשנת 2003 פורסמו מסקנותיהם של צוות תכנון מיוחד שהוקם לצורך קביעת תכנון הבנייה במרכז העיר ירושלים בחוברת. לטענתה, מעיון באחת מהמפות שצורפו לחוברת ניתן להיווכח בקבלתה העקרונית של התכנית, שכן המתחם סומן שם כשטח המיועד לבנייה אינטנסיבית.
התובעת חזרה והדגישה כי התנהגות העירייה שעה שאימצה את עמדתו המתנגדת של מהנדס העיר דאז לתכנית לוקה בחוסר תום לב ומהווה הפרה בוטה של ההסכם.
כמו כן, הוגשה תביעה שכנגד של העירייה לסעד הצהרתי בעניין תחולתו של סעיף 195 לחוק התכנון והבנייה.
מנגד, טענה העירייה כי אין לייחס לפרסום החוברת ולאפשרויות התכנוניות שהובאו במסגרתה כדי ללמד על סיכויי קבלת התכנית אצל מוסדות התכנון המוסמכים וכי פרסום הוועדה להתחדשות וציפוף מרכז העיר ירושלים לא יועד להוות תחליף להליכי תכנון הקבועים בחוק ולא התיימר להחליפם. מכאן, כי אין ליתן לחוברת כל תוקף מחייב ואין בה כדי לשלול או להגביל את שיקול דעתם העצמאי של גורמי התכנון אצל העירייה ובמוסדות התכנון הרלוונטיים בבואם לדון בתכנית מוצעת לבנייה במרכז העיר. בית המשפט קבע, כי דין התביעה והתביעה שכנגד להידחות. מעיון בחומר שהוגש עולה כי הסוגיה השנויה במחלוקת בין הצדדים עניינה בשאלת טיבו ומהותו של החיוב שנטלה על עצמה העירייה בהסכם; זאת, נוכח הסייג שנקבע בגדרו בקשר לשיקול הדעת של גורמי התכנון בכל הנוגע לאישור התכנית והאם עומדת לגורמי התכנון עצמאות מסוימת להתנגד לסעיפים תכנוניים פנימיים הנוגעים לאופן הבנייה והיקפה.
בבחינת מכלול הראיות, במיוחד ההסכם, נקבע כי יש לקבל את טענת העירייה לעניין פרשנות ההסכם והתחייבותה על פיו, בנוגע לקידום תכנית חדשה שתיזום התובעת, תוך שמירה מלאה על עצמאות שיקול הדעת הנתון לגורמי התכנון במסגרת מילוי תפקידם.
ביהמ"ש שוכנע במידה הדרושה כי פרשנות תכליתית (אובייקטיבית) של ההסכם (בהעדר תכלית סובייקטיבית) מעלה בעליל כי אין בהתחייבות העירייה בהסכם שלא להתנגד לתכנית חדשה שתגיש התובעת ואף לתמוך בה, כדי להגביל את שיקול דעתם של גורמי התכנון, עובר לדיון בתכנית שתוגש, במיוחד לעניין שינוי ייעוד המתחם, ולהתנגד לה מקום שזו אינה עולה בקנה אחד עם מדיניות התכנון של גורמי העירייה ומוסדותיה הרלוונטיים.
זאת ועוד, נקבע כי לעניין אופן הפעלת שיקול הדעת, לא נפל פגם בהתנהגות העירייה בשעה שדחתה את התכנית בשים לב למועד הגשתה, בחלוף כשבע שנים לאחר חתימת ההסכם ולאור המדיניות התכנונית שנהגה עובר לבחינת התכנית המוצעת ומשהתובעת לא השכילה להניח תשתית ראייתית מספקת להוכחת טענתה בדבר חוסר תום הלב של גורמי התכנון בעירייה. נקבע כי בנסיבות אלה, נוכח מדיניות התכנון ביחס למתחם, עמדת גורמי התכנון והתנגדותם לשינוי הייעוד במתחם ניתנה בתום לב ומשיקולים ענייניים תכנוניים, בגדר הסמכות שהוענקה להם בביצוע תפקידם ובשעה שדחו את התכנית, פעלו כדין ולא נפל כל פגם בהתנהגותם ואין להעלות על הדעת שגורמי התכנון מחויבים למדיניות מסוימת לעולמי עד. נקבע כי ההחלטה לדחיית התכנית ניתנה במסגרת שיקול הדעת הרחב של הגורם התכנוני מטעם העירייה והושתתה על שיקולים ענייניים וסבירים.
המדובר בהחלטות המצויות בתחום מומחיותה המקצועית של העירייה וגורמי התכנון מטעמה, אשר הפעילה את שיקול דעתה על פי הסמכות שהופקדה בידיה בחוק.
משלא הוכח כי התנהגות העירייה נבעה משיקולים זרים ומחוסר תום לב, לא הפרה העירייה את ההסכם ודין התביעה להידחות.
באשר לתביעה שכנגד נקבע כי דינה להידחות מטעם דיוני בשל היותה תיאורטית ומוקדמת. התביעה והתביעה שכנגד נדחות. התובעת תישא בהוצאות משפט העירייה ובשכ"ט עו"ד.
