חמשת הדיברות טרם ביצוע עסקה

אין זה סוד כי כל רוכש צריך להיות ער לכלל הסיכונים העומדים לפתחו טרם ביצוע כל עסקה מהותית.

להתקשרות בעסקה עשויה להיות השפעה רבה על הגורם המבקש להתקשר לצורך רכישת העסקה, בהיבטים רחבים, ובכללם: בנוגע לכספים שבידו, בנוגע לחובותיו כלפי הרגולטורים וכן בנוגע להתחייבויותיו כלפי גופים ממנים וכיוצ"ב.

פטור ממס שבח בביצוע עסקה במספר מגרשים

האם יהיה זכאי בני לקבלת אישור כי על מכירת מקרקעין יחולו הוראות חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת השעה), התשע"א - 2011 המקנה הטבה במס שבח למרות שמדובר בחלקות נפרדות בשל העובדה שבמקור היוו חטיבת קרקע רצופה.

היקף תחולת חזקת התא המשפחתי בדיני מיסוי מקרקעין

1.1. חזקת התא המשפחתי קבועה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 )להלן: "החוק"). חזקה זו מתייחסת הן לעניין שיעורי מס הרכישה המופחתים ברכישת "דירה יחידה" (לצרכי מניין דירות המגורים שבבעלותו של רוכש) והן לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים (לצרכי מניין הפטורים).
1.2. בפסק הדין של בית המשפט העליון בעניין 'פלם' נקבע כי את חזקת התא המשפחתי הקבועה לעניין מס רכישה יש להחיל רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. פסה"ד ניתן על הרקע העובדתי בו היה קיים הסכם ממון בין בני הזוג אשר קבע כי נכסי בני הזוג שנרכשו לפני הנישואין יישארו בבעלותם הנפרדת והבלעדית.
1.3. ביהמ"ש העליון בעניין פלם אימץ את פסה"ד של ועדת הערר בעניין 'דינה מור' שם נקבע כי בבדיקת הזכאות של מוכר לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יש להביא במניין הפטורים מכח חזקת התא המשפחתי רק פטורים שנוצלו על ידי מי מבני התא המשפחתי לאחר שנוצר התא המשפחתי.

איך לשלם פחות - המבחנים בין הכנסה הונית לפירותית

השוק מלא בהזדמנויות להשקעה. החלטתם לעשות מעשה וקניתם נכס נדלן להשקעה. זמן מה לאחר מכן, החלטתם לממש את הנכס. 

איך תדאגו שרשויות המס לא יטילו עליכם את שיעורי המס השוליים על פי הפקודה הגבוהים משמעותית משיעורי המס ההוניים ? איך ניתן לסווג רווח כרווח הוני ולא כפירותי ? 

הזהרו מתשלומי מס שבח מיותרים בעסקאות תמא 38

העובדות:

1. תוכנית מתאר ארצית 38 שינוי מס' 2 (להלן: "תמ"א 38/2") אשר אושרה ביום 4.2.2010 מאפשרת הריסת מבנה קיים אשר נדרש בו חיזוק בפני רעידת אדמה והקמת מבנה חדש תחתיו בתנאים כמפורט בתמ"א 38/2.
2. תמ"א 38/2 מאפשרת קבלת זכויות הבניה על פי תמ"א 38 גם בעת הריסת מבנה והקמתו מחדש, ולא רק בעת חיזוקו.
3. דיירי בית משותף מבקשים להתקשר עם יזם בהסכם בהתאם להוראות תמ"א 38/2. ע"פ ההסכם המתגבש הבית המשותף שבו X דירות ייהרס ותחתיו יבנה בית חדש ובו Y דירות, כך שזכויות הבנייה העודפות, הן על פי תמ"א 38 והן על פי תוכניות אחרות החלות על הבית, ימכרו ליזם ובתמורה כל דייר יקבל דירה בבית החדש.

הכנסת משקיע לחברת נדלן ללא תשלום מסים – הכיצד

לל הידוע הוא כי חברה שכך נכסיה הינם נכסי נדל"ן הינה בעלת סיווג "מיוחד" במסגרת דיני המס ("איגוד מקרקעין") ועל כן עשויה להיות מחוייבת במיסי מקרקעין עם כל העברה של מניות בין בעלי מניותיה.

לעיתים, על מנת לעקוף את חבויות המס הגבוהות, נוהגים בעלי המניות לבצע "הקצאה" של מניות למשקיע חדש, שכן ההקצאה, להבדיל מן העברה עצמה, אינה מהווה מכירה.

איך לחסוך במס על ידי רישום מופחת של שווי העסקה בהסכם

פלוני מבקש לרכוש שלד של בניין/נכס. ולצורך זה חותם על שני הסכמים: האחד, לרכישת השלד והשני, להשלמת בניית הנכס ע"י המוכר.

האם שני ההסכמים מגבשים עסקה אחת שמהותה מכר של הנכס בשוויו כגמור, או שמא הם מגבשים שתי עסקאות, האחת של מכר השלד והשנייה של מתן שירותי בנייה? האם פיצול ההסכמים הוא פיצול "מלאכותי" שיש להתעלם ממנו ומיתרון המס הטמון בו? - זוהי הסוגיה שבה נרחיב להלן.

האם אדם שמבצע עסקאות תכופות במקרקעין ישלם תמיד מיסוי נמוך כדוגמת מס רווחי הון או מס שבח בלבד (ולא מס הכנסה), האם אדם שקונה ומוכר דירות מגורים (גם אם במרווחים של ארבע שנים) יזכה כבדרך שבשיגרה לפטורים ממס

1. בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים דן בסכסוך בין נישום למע"מ נצרת. מע"מ הוציא שומות בגין עסקות מקרקעין שונות שביצע המערער שעליהן לא דיווח למע"מ משום שטען כי העסקות לא נעשו על ידו כ"עוסק" במקרקעין, אלא כאדם פרטי. השגה שהגיש המערער נדחתה. מכאן הערעור, והמחלוקת שבמרכזו - האם במכירת המקרקעין בהם עסקינן עשה המערער כ"עוסק", אם לאו.

2. סעיף 1 לחוק מס ערך מוסף, קובע כי עסקה היא  "מכירת נכס... בידי עוסק במהלך עסקו..." הגדרת המונח "עסק" הינה -  "לרבות מקצוע או משלח יד". מכאן נובע כי אם אדם מוכר מקרקעין במהלך עסקו חייבת המכירה במע"מ.

3. בשל הגדרתו הלקונית של המונח "עסק" בחוק מע"מ, קבעו בתי המשפט  מבחנים שיסייעו במתן תוכן למונח. בית המשפט העליון קבע בע"א 569/81 : "...המונח "עסק", במובנו הרחב, יש לו משמעות כלכלית. אך פעילות תרבותית או חברותית ופעילות בידור וספורט, שאין להן כל שימוש או מטרה כלכליים, אינן עסק."