בית המשפט העליון, במסגרת ערעור "בגלגול שלישי", נדרש לשאלה מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה.
נקבע, כי ההשבחה בגין הכללת הזכויות המותנות בתכנית היא השבחה אחת כוללת המהווה את אירוע המס והמחושבת בהתאם ליום תחילת התכנית, אך מימושה הוא דו שלבי כך שניתן לגבות היטל חלקי בעת המכירה ולחייב בהשלמה בעת אישור הזכויות במועד הוצאת היתר הבניה.
יזם שזכה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל לרכישת מקרקעין בגבעתיים, ביקש לממש את הזכויות שבתכנית והגיש בקשה להיתר בניה, היות ובמועד הרכישה חלו על המקרקעין מספר תכניות תקפות, בהן שתי תכניות מתאר מקומיות וחלק מהוראות התכניות, התנו הענקה של זכויות שונות (כגון ניוד שטחי בניה בין קומות, הוספת שטחי בניה עיקריים בגין תוספת קומות וכו') באישור נוסף של הוועדה המקומית.
הוועדה אישרה את הבקשה והעניקה ליזם היתר לבניית שני בניינים. עם הוצאת ההיתר, המציאה הוועדה ליזם שומת היטל השבחה בגין אישורן של הזכויות המותנות.
הוא מצידו, טען כי אין הוא חייב כלל בהיטל השבחה שכן תוקף היטל מס ההשבחה בגין הזכויות המותנות היה רלוונטי בעת אישור התכניות, אז היה המינהל בעלי המקרקעין, ולא בעת אישור הזכויות המותנות.
בהסכמת הצדדים מונה שמאי מכריע אשר קיבל עקרונית את עמדת הוועדה המקומית לפיה אישור הזכויות המותנות מהווה השבחה, אך קבע כי בחישוב ההשבחה יש לקחת בחשבון את "המצב הקודם" בו היו הזכויות המותנות בגדר פוטנציאל, ולהפחית בהתאם את ההשבחה שנוצרה עם אישורן.
בהתאם, הפחית השמאי 75% מההשבחה בגין "המצב הקודם".
על פסיקת השמאי הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית משפט השלום, אשר קבע כי ההשבחה בגין הזכויות המותנות התגבשה בשני אירועי מס שונים המשלימים אחד את השני: הראשון עם אישור התכניות והשני עם אישור הזכויות המותנות.
לפיכך, קיבל בית המשפט את עמדת השמאי אשר העריך את תרומתם היחסית של שני האירועים להשבחה הכוללת וגזר בהתאם את שיעור ההיטל.
בערעור שהגישה הוועדה לבית המשפט המחוזי, פסק בית המשפט כי מלכתחילה לא היה מקום לחיוב היזם בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, וכי כל ההיטל שולם למעשה בעת המכירה. נקבע כי אירוע המס הרלוונטי היחיד לחישוב ההשבחה הוא אישור התוכניות בהן נכללו הזכויות המותנות ומכיוון שהתוכניות אושרו בטרם נמכרו המקרקעין, אין מקום לגבות היטל השבחה נוסף. לכן, יש לחשב את ההשבחה בגין הזכויות המותנות כחלק בלתי נפרד מההשבחה שנוצרה עקב אישור התוכניות, וזאת באמצעות כלים שמאיים שיעריכו את השפעתן של הזכויות המותנות על ערך המקרקעין, תוך התחשבות בתנאים לאפשרות ניצולן.
לפיכך, הותיר בית המשפט את החיוב בהיטל ההשבחה שקבע השמאי על כנו. מכאן בקשת רשות הערעור. בית המשפט קבע: כב' השופט י' עמית קבע כי דין הערעור להדחות. תחילה, נדרש בית המשפט למסגרת הנורמטיבית הנוגעת לסוגיה, והזכיר כי לצורך חיוב בהיטל השבחה נדרשים שני תנאים מצטברים: עליית שווי המקרקעין, והתקיימות אחת מפעולות התכנון הקבועות בסעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג). עוד צוין כי ההשבחה יכול שתבוא לידי ביטוי בהגדלת זכויות בניה אך גם "בדרך אחרת", המעוגנת באחת משלוש פעולות התכנון לעיל, וכי התאריך הקובע משתנה בהתאם לאירוע המס שיצר את החיוב בהיטל.
במקרה דנן, אין חולק שאישורן הסופי של הזכויות המותנות מביא לעלייה נוספת של שווי המקרקעין ולכן לכאורה מדובר ב"השבחה" כהגדרתה בחוק ויש לגבות מהיזם היטל בגין אישור הזכויות המותנות.
עם זאת, מתעוררת השאלה תחת איזו פעולת תכנון מבין השלוש חוסה אישור הזכויות המותנות, עניין שיש לו חשיבות רבה בהתחשב בכך שהתאריך הקובע לחישוב ההשבחה נגזר מפעולת התכנון הרלבנטית.
לדעת בית המשפט, אין לקבל את עמדת היועמ"ש והוועדה המקומית לפיה יש לראות את אישור הזכויות כמתן הקלה, שכן בעוד שתכנית הכוללת זכויות הכפופות להליכי הקלה הזכויות אינן מובטחות מאחר שההקלה עשויה להיתקל בהתנגדויות – תכנית שאינה כוללת זכויות כאמור הופכת את הזכויות המותנות למעין מוקנות.
לפיכך, סבר בית המשפט כי הזכויות המותנות אינן בגדר פעולה תכנונית של "הקלה" ולכן מועד אירוע המס הוא עם אישור התכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל. עם זאת, ציין בית המשפט כי מסקנתו לעיל אינה סותמת את הגולל על האפשרות לחייב בהיטל השבחה "משלים" בגין אישור הזכויות בפועל. הוזכר, כי אין חולק שאישור הזכויות המותנות הביא לעליית שווי המקרקעין, וניתן לטעון כי עליית שווי זו נגרמה עקב "אישור תכנית" הנכנסת בגדר אחת מפעולות התכנון בגינן ניתן לחייב בהיטל ההשבחה.
בפרט, התייחס בית המשפט לגישותיהם של השמאי המכריע ובית המשפט המחוזי, וסבר כי שתיהן מעוררות קשיים.
כך, בשיטת השמאי קיים חוסר סינכרון בין סוג הפעולה התכנונית (אישור התכנית) לבין המועד הקובע (כאילו מדובר בהקלה) וכפועל יוצא התייחס השמאי לאישור הזכויות המותנות כאילו מדובר בהקלה ואילו לצורך חישוב ההשבחה התייחס לכך כאישור תכנית, ולכן ניכה את המצב הקודם. אשר לגישתו של בית המשפט המחוזי, אשר הפריד את השבחת המקרקעין עקב הזכויות המותנות לשני חלקים, סבר בית המשפט כי גם בה קיים קושי מסוים שכן לפי גישה זו לא ייגבה היטל השבחה מלא בגין הזכויות המותנות גם אם בעל המקרקעין יחליט לנצלן. קושי נוסף, טמון בחוסר הקוהרנטיות בהכרעת בית המשפט בכל הנוגע לשיעור ההיטל.
לדעת בית המשפט, תחת גישות אלו יש להתייחס להשבחת המקרקעין עקב הזכויות המותנות כהשבחה אחת המורכבת הן מהזכויות המותנות המוקנות המוטמעות בתכניות והן מאישורן הסופי. במובחן מהכרעתו של השמאי, סבר בית המשפט כי יש לחשב השבחה זו בכללותה נכון למועד תחילת התוכנית ולא למועד אישור הזכויות המותנות בפועל, ובמובחן מתפיסת בית משפט השלום לא ראה באישור הזכויות המותנות "אירוע מס" נוסף. לצד זאת, ועל אף שההשבחה בכללותה תחושב נכון למועד תחילת התוכניות, היטל ההשבחה ייגבה בשני מועדי מימוש שונים בהתאם למידה שבה ניצל הנישום את הזכויות בכל אחד מהמועדים הללו. המשמעות, לדעת בית המשפט, היא שאירוע ההשבחה הוא אחד (אישור התכנית) אך מימוש הזכויות הוא דו שלבי (בעת המכירה ובעת הוצאת היתר הבניה) והמועד הקובע לצורך הערכת השומה הוא מועד התחלת התכנית. כך, על פי סעיף 7(ב) לתוספת, ניתן לגבות היטל חלקי בעת המכירה ולחייב ב"השלמת היטל" בעת אישור הזכויות המותנות במועד הוצאת היתר הבניה תוך ניכוי ההיטל שכבר שולם במועד המכירה בגין הכללת הזכויות המותנות במסגרת התוכנית.
עוד קבע בית המשפט בהתייחס לטענת הוועדה והיועמ"ש, כי אין מקום להקיש מההוראות הנוגעות לתמ"א 38 לגבי הזכויות המותנות, מאחר שתמ"א 38 היא כללית וחלה על כל הארץ ומלכתחילה לא ניתן היה לגבות היטל השבחה בגינה במועד מכירת המקרקעין. הערעור נדחה.
